El estado se lleva el 7% en impuestos y entre notarios, registros, gestiones y comisiones de venta, el porcentaje, dependiendo de las zonas nunca será menor del 10 % y en algunas épocas y lugares puede llegar al 15 o 20 %.

Si estamos en una época, en que  la vivienda no está en boom inmobiliario, (casi siempre) esta cantidad, la podemos considerar perdida.

Es decir, sí vendemos una casa por 150.000€ y compramos una por 300.000€ hay que tener en cuenta que de los 150.000€, 60.000€ son para el estado.

Así que, solo nos quitariamos 90.000€ de la siguiente hipoteca.

SUPERFICIE DE LA  VIVIENDA

Parece, en principio fácil saber lo que es la superficie de una vivienda, pero dependiendo de las diferentes poblaciones en las que las busques te puedes llevar una desagradable sorpresa.

Vamos a hacer un poco de historia para entender que se habla de  diferentes tipos de superficie.

Vamos a poner un ejemplo de un constructor que compra un terreno en el que se pueden hacer cinco pisos iguales.

Superficie construida de una vivienda.

Un constructor compra un  terreno para hacer viviendas, el ayuntamiento ya le ha designado en lo que se llama un plan general,

Una superficie total que podrá construir dentro del terreno  y el número de plantas que podrá realizar. Si en ese terreno se pueden hacer cinco pisos exactamente iguales, podemos decir que la superficie construida total de cada uno de esos pisos es la quinta parte de lo que el ayto. te permite.

El ayuntamiento nos deja construir 750 metros si hacemos 5 viviendas iguales, cada vivienda tendría 150 metros construida total.

Superficie construida cerrada de una vivienda.

Para poder acceder al interior de cada una de la cinco viviendas hemos necesitado hacer, un portal, unas escaleras , unos ascensores, unas salas de maquinas de estos , etc. ( ojo todos lo que hagamos por de bajo de la planta baja no cuenta en los datos de la superficie del ayto).

Por lo tanto  dependiendo de lo generoso que sea el arquitecto al diseñar las zonas comunes a todos los pisos, la superficie construida cerrada será mayor o menos.

La diferencia entre una y otra se denomina coeficiente de zonas comunes. Porcentaje de zonas que hay que hacer en edificio para poder disfrutar de nuestra vivienda.

Superficie útil.

Pero para hacer la vivienda hemos realizado tabiques  y muros de cerramiento de fachadas lo que nos da la tercera de las superficies  la  superficie útil  esta se puede definir como la superficie de suelo que usamos  en la casa. Ya se que los entendidos pueden aclarar mas este concepto pero hacerlo en este instante no creo que sirviera mas que para confundir.

Primer tema si pensamos comprar una vivienda y nos hablan de superficie, para poderlas comparar con otras, lo primero que debemos aclarar, es que hablamos  del mismo tipo de superficies.

1º.-  Situación.  La casa, debe estar situada, en la zona en que vayamos a estar mas a gusto con el vecindario, cosa francamente difícil hoy en día.

Si la gente que vive en tu zona es de la misma edad misma clase social y el mismo poder adquisitivo, te estas acercando a tu  lugar preferido. (Nota: Si ya vive la madre de ella por las cercanías, ni lo dudes.)

 2º.- El tamaño

En este caso el tamaño importa pero con cuidado, porque está, en relación directa con el precio.

La casa, siempre que podamos pagarla debe servirnos, durante un plazo mínimo de 6 años

(lo que haría que los gastos de compra iniciales se queden en un 2% anual como mucho, esto ya se esplicará mas detalladamente en otros capitulos).

3º.- el precio

El culpable de las crisis inmobiliarias (en capítulos  posteriores,  iremos descubriendo el porqué).

La gente, normalmente en cuanto al precio, se fija principalmente, en si  puede pagarlo o no,  mas que en si lo que le venden, vale o no vale lo que le piden por ello.

¿Por qué le piden mas de lo que vale?

               Pues muy sencillo, porque la gente lo paga.

¿Por qué lo paga?,

             (Ya que,  todos tontos no podemos ser). Por el proceso tan curioso que supone el tiempo que transcurre, entre que compramos una vivienda que se va a edificar y el momento en que tenemos que hacer frente al pago de la misma.

             Me explico, una casa tarda en hacerse entre dos y tres años. Si estamos en época de vacas gordas puede tener una subida del 8 o 10 % anual, con  este dato se nos desmonta cualquier razonamiento lógico, de cuanto deberías de valer una vivienda, ya que  la pagamos, por el precio que tendrá en el momento del pago no en el de la compra.

               Pero cuando no se dan estas circunstancias, hemos pagado por la casa, un precio 30% mayor de  lo que vale.

 Después de todo esto ¿Cuánto vale una casa?.  Desde un punto de vista práctico, si consideramos la vivienda como un artículo cualquiera, la respuesta sería. Sus costos mas su beneficio.

Voy a escribir un ejemplo por si alguien se  ha perdido.

Un promotor tiene un terreno  y ha pagado por el 150.000 € (a cada piso le corresponden 30.000€ a cuenta del terreno, ya que se pueden construir 5 viviendas).

Paga por la construcción de los pisos 200.000 € (a cada piso le tocan 40.000€).

De gastos de compra, de iva,  intereses bancarios, gastos generales de empresa, publicidad, comisiones de ventas, etc, 100.000€ (a cada uno 20.000€).

A este hombre cada piso le ha costado 90.000€

Como los vende a 115.000 €, en cada piso gana 25.000 €.

Hasta aquí todo esta bastante fácil.

Lo complicamos en el momento  en que  su primer cliente, que ha pagado por el piso 114.000 € mas el 10 % de gastos, quiere revender.  

Como no tiene prisa, decide venderlo en 200.000 €  y lo que es peor, van y  se lo pagan.

 Cuando el propietario de los terrenos, ve venir al promotor, a comprarle otra parcela, para hacer otras casas, se dice.-  si lo va a vender a 200.000 €. Yo, quiero  el doble por mi terreno.-

 Lo mismo, hace el constructor y de rebote el porcentaje de gastos repercute sobre una cantidad mayor.

Total, que las siguientes viviendas realizadas en el mismo sitio, con las mismas características,  vale el doble.

El constructor, ha trabajado con un beneficio razonable. Siendo el primer comprador, (llamado normalmente especulador) el que especula con el beneficio de la vivienda sin hacer ningún esfuerzo.

 Y nos preguntaremos ¿solamente por tontos hemos subido tanto el precio de la vivienda? .No, los políticos también ayudan.

Unos piden una parte del beneficio para ellos (el caso malaya no es tan extraño) ,

Otros para mejoras en el  municipio  y los gobiernos(dan las licencias pero si el constructor hace un parque sin coste para el ayuntamiento)

 O para  ganarse votos, ponen condiciones a las viviendas en mejoras, que a la larga, repercuten en el precio, o creéis que tener derecho a protestar durante 3 años los desperfectos no lo pagamos todos, pues claro  que si, el constructor se hace un seguro que te lo pone en el precio y todos tan contentos,

Todo esto va subiendo el precio. Y el estado como cobra un porcentaje (mediante el 7% de iva)  cuanto mas sea el montante mas cobra.

  ¿Qué es  importante a la hora de elegir una vivienda? Lo que seguro te parece fundamental es acertar con las características de la vivienda y que tanto uno como otro no q uerais cambiaros a los pocos años. 

El cambiar de vivienda tiene unos costos por parte del estado ( a pesar de que dice que nos quiere ayudar con el tema ) demasiado importantes  para poder asumirlos en tiempos cortos de tiempo. Es estado se lleva el 7% de impuestos y entre notarios, registros, gestiones y comisiones de venta el porcentaje dependiendo de las zonas no será menor del 10 % y en algunas épocas y lugares puede llegar al 15 o 20 %.

Si estamos en una época en que  la vivienda no está en boom inmobiliario (casi siempre) esta cantidad la podemos considerar perdida.

Bien pero entonces ¿Cómo podemos saber como acertar en la elección de una vivienda?

Veamos, en principio¿ porque no vamos a pedirlo todo?  Y que es todo

Pues todo es

Primero Situación  la casa debe estar situada en la zona en que vayamos a estar mas a gusto con los vecinos cosa francamente difícil hoy en día, aunque el refranero que siempre acierta y dice que tu hermano es el vecino mas cercano.

Si la gente que vive en tu zona es de la misma edad misma clase social y el mismo poder adquisitivo, te estas acercando a tu  lugar preferido. (Si ya vive la madre de ella por las cercanías ni lo dudemos.)

Segundo el tamaño

En este caso el tamaño importa pero con cuidado, porque esta en relación directa con el precio. La casa, siempre que podamos pagarla debe servirnos, por lo mencionado al principio, durante un plazo mínimo de 6 años (lo que hará que los gastos de compra iniciales se queden en un 2% anual como mucho).

Tercero el precio

Este es el culpable de las crisis inmobiliarias y en capítulos  posteriores ya  iremos descubriendo el porque.

La gente se fija a la hora de comprar una vivienda solamente en si  puede pagarla o no  mas que en si lo que le venden vale o no vale lo que le piden por ello.

Y ¿Por qué le piden mas de lo que vale? Pues muy sencillo porque la gente lo paga y ¿porque lo paga? ( ya que  todos tontos no pueden ser) por el proceso tan curioso que supone el tiempo que transcurre entre que compramos una vivienda que se va a edificar y el momento en que tenemos que hacer frente al pago de la misma.

Me explico, una casa tarda en hacerse entre dos y tres años si estamos en época de vacas gordas puede ser una subida de 8 o 10 % al año este dato desmonta cualquier razonamiento lógico de cuanto deberías de valer una vivienda ya que  la pagamos por el precio que tendrá en el momento del pago no en el de la compra .

Pero cuando no se dan estas circunstancias hemos pagado por la casa un precio 30% mayor que el que vale.

Pero bueno después de todo esto ¿Cuánto vale una casa?  Desde un punto de vista práctico si consideramos la vivienda como un artículo cualquiera la respuesta sería sus costos mas su beneficio.

Voy a escribir un ejemplo par ilustrar lo comentado anteriormente

Un promotor tiene el terreno descrito al principio y ha pagado por el 150.000 €  paga por la construcción de los pisos 200.000 € de gastos de compra de iva  intereses bancarios, gastos generales de empresa publicidad comisiones de ventas etc 100.000€ y quiere ganar 120.000€

Este hombre cuando termina la promoción ha vendido cada piso en 114.000 € pero su primer cliente lo quiere revender y como no tiene prisa y lo ha tenido que escriturar es decir 10% mas decide venderlo en 200.000 €  y lo que es peor va otra persona y se lo paga. Cuando el propietario de los terrenos ve venir al promotor a comprarle otro para hacer otras casas se dice si lo va a vender a 200.000 € yo quiero 300.000  € lo mismos hace el constructor y de rebote el porcentaje de gastos repercute sobre una cantidad mayor Total que las siguiente viviendas realizadas en el mismos sitio con las mismas características  valen el doble.

Y nos preguntaremos ¿solamente por tontos hemos subido tanto el precio de la vivienda? No, los políticos también ayudan Unos piden para ellos otros para el ayto otros para ganarse votos ponen condiciones a las viviendas en mejoras que a la larga repercuten en el precio de la vivienda o creéis que tener derecho a protestar durante 3 años no lo pagamos todos pues claro  que si, el constructor se hace un seguro que te lo pone en el precio y todos tan contentos, todo esto va subiendo el precio. Y el estado como cobra un porcentaje cuanto mas sea el montante mas cobra.

“Todo lo que me estas contando me deja sin ganas de comprar ahora una vivienda pero vivir alquilado es tirar el dinero ¿que hago?”

Miar la compra de una vivienda  es totalmente personal no olvides que además de invertir en un bien, que mejora con el tiempo, por regla general en plazos largos la vivienda sube lógicamente, construirla siempre valdrá más, ya que lleva mucha mano de obra.

Ahora bien, si solo tienes el 20% de su valor y el resto te lo va a financiar un banco piensa, el dinero entregado se va en gastos y sobre costos  y del 80 % restante debes pagar 5% anual de intereses sin perspectivas de que la vivienda aumente de valor. Todo alquiler  que suponga menos de ese 5  % es rentable.

Además el alquiler tiene la ventaja de que puedes equivocarte tanto en la situación como en la superficie, no te debes preocupar de tener que cambiarte, ya que no tiene los costos de señalización fiscal que tiene la vivienda.

Pero porque todo tiene un pero, la sensación que tenemos los españoles al vivir en una casa de alquiler no se parece en nada a cuando miramos la casita que hemos comprado con el banco.

Esto tiene sus ventajas, si hemos acertado con la vivienda nos obligará a ahorrar  y a aprobecharla mas horas con lo que eso de salir a despilfarrar se ha acabado.

La idea  de presentarlo es, porque en estos años,  me he dado cuenta que la gran mayoría de las personas no están  documentados en el mundo de la vivienda. Si conseguimos que  puedan tener una mínima información sobre el tema, podrán tener unos criterios  en el momento de la compra que les ayuden  a no equivocarse.

No olvidemos que la compra de una vivienda, en la mayoría de las personas se realiza una o dos veces en toda su vida y  esto hace  que no se sepan sus particularidades por parte del gran público.

 Vamos a relatar una serie de conceptos generales, para que cuando cambiemos impresiones  estemos todos hablando de los términos que se usan en las mismas.

SUPERFICIE DE LA  VIVIENDA

Parece, en principio fácil saber lo que es la superficie de una vivienda, pero dependiendo de las diferentes poblaciones en las que las busques te puedes llevar una desagradable sorpresa.

Vamos a hacer un poco de historia para entender que se habla de  diferentes tipos de superficie.

Vamos a poner un ejemplo de una persona que compra un terreno en el que se pueden hacer cinco pisos iguales.

SUPERFICIE CONSTRUIDA DE LA VIVIENDA.

Un constructor compra un  terreno para hacer viviendas, el ayuntamiento ya le ha designado en lo que se llama un plan general, una superficie total que podrá construir dentro del terreno  y el número de plantas que podrá realizar. Si en ese terreno se pueden hacer cinco pisos exactamente iguales, podemos decir que la superficie construida total de cada uno de esos pisos es la quinta parte de de lo que el ayto. te permite.

SUPERFICIE CONSTRUIDA CERRADA DE LA VIVIENDA.

Para poder acceder al interior de cada una de la cinco viviendas hemos necesitado hacer, un portal, unas escaleras , unos ascensores, unas salas de maquinas de estos , etc. ( ojo todos lo que hagamos por de bajo de la planta baja no cuenta en los datos de la superficie del ayto.

Por lo tanto  dependiendo de lo generoso que sea el arquitecto al diseñar las zonas comunes a todos los pisos, la superficie construida cerrada será mayor o menos.

La diferencia entre una y otra se denomina coeficiente de zonas comunes. Porcentaje de zonas que hay que hacer en edificio para poder disfrutar de nuestra vivienda.

 SUPERFICIE ÚTIL.

Pero para hacer la vivienda hemos realizado tabiques  y muros de cerramiento de fachadas lo que nos da la tercera de las superficies  la  superficie útil  esta se puede definir como la superficie de suelo que usamos  en la casa. Ya se que los entendidos pueden aclarar mas este concepto pero hacerlo en este instante no creo que sirviera mas que para confundir a los profanos.

Los precios de las viviendas: 1 dormitorio de 72 m2 construidos, 291.000 € + IVA. Una vicienda de 2 dormitorios con 98 m2 construidos, 402.000 @ + IVA. respecto a la vivienda de 3 dormitorios con 118 m2 cosntruidos, 484.000 € + IVA.

 Una de las cualidades de esta promocion es que están incluidas en el precio de 1 plaza de garaje y el trastero.

Respecto a las calidades, son normales, nada de grandes lujos que aumenten el precio de la vivienda. Una de las caracteristicas de Vallehermoso es esa, precio acorde a la calidad ofrecida.

 Un aspecto que hay que tener en cuenta es que no vienen incluidos ciertos electrodomesticos de la cocina, por lo que ojo, tenerlo en cuenta.

 Aqui os dejo unos planos y fotos de cada uno de las viviendas y su distrubión aunque claro está, depende de la ubicación de cada piso para que sea una u otra.

Plano vivienda de 1 dormitorio

Plano vivienda de 2 dormitorios

Plano vivienda de 3 dormitorios